Superficie commerciale
Da TecnoLogica.
Superficie ponderata di riferimento che concorre alla determinazione del valore dell'immobile, o di parte di esso, a cui si riferisce.
Descrizione
La superficie commerciale rappresenta uno dei parametri di riferimento per valutare sinteticamente il valore commerciale di un immobile urbano a destinazione ordinaria, o di una sua parte. Essa è una ponderazione ottenuta moltiplicando per dei coefficienti di omogeneizzazione la superficie utile e quella accessoria dell'immobile, o di una unità immobiliare.
In particolare, viene calcolata la superficie commerciale di un immobile quando il suo uso è economicamente unico, come nel caso di ville, uffici strutturati, capannoni, centri commerciali, etc.. Quando l'uso dell'immobile è promiscuo, ovvero esso si compone di diverse proprietà godibili autonomamente, allora la superficie si riferisce alle singole unità immobiliari che lo compongono.
Le modalità di misura delle superfici variano in funzione dell'uso, ed in particolare l'Agenzia del Territorio ha elaborato speciali indicazioni[1] che sono di seguito elencate:
- Uso residenziale: intero edificio;
- Uso residenziale e promiscuo: singola unità immobiliare;
- Uso terziario direzionale;
- Ufficio strutturato: intero edificio;
- Autorimessa;
- Box;
- Posto auto coperto e scoperto;
- Uso commerciale;
- Laboratorio;
- Magazzino;
- Capannone.
Misurazione
Uso residenziale
La superficie commerciale si determina come somma della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici, a cui si aggiunge la superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo di ornamento e di servizio.
In generale:
- la superficie dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso;
- le rientranze e le sporgenze realizzate per motivi strutturali o estetici e i profili, non sono compresi salvo che la loro superficie non risulti fruibile;
- per le unità immobiliari disposte su due o più piani, i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati.
Non devono essere conteggiate:
- scale, pianerottoli e ballatoi comuni;
- aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso;
- appartamento del portiere (u.i. autonoma) e locali di guardiania;
- stradine private di accesso all’edificio;
- locali tecnici o locali di deposito comuni;
- sala riunione condominiale;
- spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, dai cavedi, ecc);
- giardini, aree a verde e camminamenti di pertinenza dell’edificio.
Intero edificio
Questa superficie si misura per fabbricati composti da un'unica unità immobiliare ad uso residenziale (ville, villini). Nel caso di più unità immobiliari, la valutazione verrà trattata al punto successivo.
Dovranno essere misurate:
- la superficie utile lorda dei vani principali e degli accessori diretti[2];
- la superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo:
- di ornamento;
- di servizio;
- verande, portici, tettoie.
Non vanno conteggiati:
- vuoti tra il terreno (terrapieno) e il solaio inferiore del fabbricato;
- spazi all’interno dei tetti ventilati (sottotetti non praticabili);
- copertura a terrazzo non praticabile;
- superficie occupata dalle canne di aerazione o fumarie, dagli eventuali camini, dai cavedi;
- superfici o locali occupati dagli impianti tecnici.
La somma dovrà essere arrotondata per eccesso o per difetto al metro quadro.
La superficie utile lorda dei vani principali e accessori si determina misurando la superficie di ogni piano al lordo delle murature esterne. La scala interna è computata una sola volta nella sua proiezione. I muri perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm. Eventuali muri in comunione tra due diverse destinazioni d’uso si considerano, nel tratto in comune, nella misura massima del 50% ciascuna e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.
Le pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare sono così conteggiate:
- la superficie dei balconi, delle terrazze e similari si misura fino al loro contorno esterno;
- la superficie dei giardini o delle aree a verde, si misura fino al confine della proprietà dell’immobile ovvero se questa è delimitata da un muro di confine o da un manufatto in comunione, fino alla mezzeria dello stesso;
per le pertinenze di servizio (cantine, soffitte e assimilate), ove non costituenti unità immobiliari autonome, la superficie va computata al lordo dei muri perimetrali e fino alla mezzeria dei muri in comunione con zone comunicanti con l’unità principale.
Voci correlate
Note
- ↑ Cfr. Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare.
- ↑ Negli immobili ad uso residenziale sono considerati principali gli ambienti quali camere da letto, soggiorni, camere da pranzo, studioli, mentre sono accessori diretti i bagni, ripostigli, corridoi, ingressi, e simili.
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