Diritto reale

Da TecnoLogica.

Versione delle 09:42, 12 giu 2011

Diritto che si esercita su una cosa (dal latino res).

Descrizione

Il diritto reale attribuisce al titolare dello stesso un potere diretto e immediato su un bene.
I diritti reali possono essere di tre tipi:

• diritto su un bene proprio;
• diritto su un bene altrui;
• diritto di garanzia.

Diritto su un bene proprio

Diritto di proprietà

Il diritto su una cosa propria è detto diritto di proprietà, ed è il diritto reale fondamentale^[1] in quanto il titolare (detto proprietario) ne pùò disporre, nei limiti della legge, a piacimento, e può goderne dei frutti (naturali o civili^[2]). Quello di proprietà è un diritto costituzionale^[3]: se il titolo è detenuto dalla collettività, allora la proprietà è pubblica, altrimenti è detta privata.
La proprietà può essere acquisita tramite negozio giuridico a contenuto patrimoniale^[4] o unilaterale^[5].

Diritto su un bene altrui

I diritti su un bene altrui si chiamano diritti di reale godimento o semplicemente diritti di godimento e articolano in:

• servitù personali;
• servitù prediali;
• superficie ed enfiteusi.

In tutti i casi, il proprietario che cede il diritto di godimento viene genericamente detto dante causa, mentre la persona che lo riceve prende il nome di avente causa.

Servitù personali

Le servitù personali rappresentano la cessione da parte del proprietario del diritto di utilizzo del bene, e cioè di goderne dei frutti (naturali o civili^[2]). Esse sono legate ad una persona (fisica o giuridica), da cui ne deriva il nome.
Ordinati in senso decrescente rispetto alla possibilità di godimento del bene, le servitù personali si distinguono in:

1. diritto di usufrutto;
2. diritto d'uso;
3. diritto di abitazione.

Diritto di usufrutto

L'usufrutto è il diritto concesso ad una terza persona di godere del bene altrui e di trarne le utilità che esso può dare, senza poterne modificare la destinazione economica^[6]. Il titolare del diritto si dice usufruttuario, mentre il proprietario diviene nudo proprietario, a sottolineare che egli viene spogliato della facoltà di godimento. Se l'usufruttuario è una persona fisica, il diritto può estendersi al massimo per tutta la durata della sua vita, altrimenti può durare al massimo trent'anni.
I diritti dell'usufruttuario sono:

• di godimento del bene e dei frutti (naturali o civili^[2]) che da esso derivano;
• di dare il bene in locazione a terzi;
• di cedere il diritto di usufrutto (gratuitamente o no) a terze persone;
• a ricevere dal nudo proprietario un indennizzo per eventuali miglioramenti eseguiti.

I doveri dell'usufruttuario sono:

• sostenere le spese relative alla manutenzione ordinaria;
• pagare le imposte sul reddito e ICI;
• mantenere inalterata la destinazione economica del bene;
• restituire al termine del diritto il bene nello stato in cui si trovava all'origine, con il grado di vetustà dovuto al tempo trascorso;
• corrispondere al nudo proprietario gli interessi legali per le somme da questi eventualmente spese per la manutenzione straordinaria.

Diritto d'uso

Il proprietario può cedere a terzi il godimento del bene per diritto d'uso, ma quest'ultimo lo potrà fare soltanto per via diretta, e cioè non potrà cederlo o darlo in locazione^[7]. Il titolare del diritto viene detto usuario; non si usa un particolare termine per il proprietario che cede il diritto d'uso a terzi. Il diritto d'uso si configura come restrittivo rispetto all'usufrutto, ed in particolare rispetto all'usufruttuario l'usuario:

• può godere solo dei frutti naturali^[2] che derivano dal bene, nella misura sufficiente a soddisfare i bisogni propri e della propria famiglia;
• non può godere dei frutti civili, quindi non ha facoltà di dare il bene in locazione;
• non paga le imposte sul reddito e ICI.

Tutti i restanti diritti e doveri dell'usuario sono identici a quelli dell'usufruttuario. L'uso del bene decade quando scadono i termini contrattuali che lo regolamentano, e non può essere esteso alla durata della vita dell'usuario.

Diritto di abitazione

Il proprietario può cedere una casa a un terzo per diritto di abitazione ed è godibile solo dal titolare del diritto e dalla sua famiglia^[8]. Il diritto di abitazione si configura come restrittivo rispetto all'uso, ed in particolare il locatario rispetto all'usuario:

• può godere solo del bene casa, e non di un qualsiasi bene;
• non può godere di alcun frutto, perché il bene in oggetto non produce frutti naturali^[2].

Servitù

Le servitù sono pesi imposti su un bene per l'utilità di un altro appartenente ad un diverso proprietario; se il bene è un fondo, allora la servitù è detta prediale^[9]. Le servitù si distinguono in:

• coattive o volontarie, imposte o meno contro la volontà del prorietario;
• affermative o negative: nel primo caso il proprietario deve permettere un'azione sul suo fondo (es.: servitù di passaggio), nel secondo il proprietario non può compiere un'azione (es.: servitù di non edificabilità);
• permanenti o temporanee, rispettivamente della durata superiore o inferiore ai nove anni;
• discontinue o continue, cioè dipendenti o meno dall'azione del titolare del diritto di servitù (es.: la servitù di non edificabilità è continua perché non dipende dal compimento di un'azione da parte dell'avente causa);
• apparenti o non apparenti, cioè dipendenti o meno da opere visibili e permanenti sul fondo soggetto a servitù^[10];
• tipiche o atipiche, se sono regolate o meno dall'ordinamento giuridico.

Diritti di superficie ed enfiteusi

Diritto di superficie

Nel diritto di superficie il proprietario cede a terzi il diritto di edificare sul proprio fondo per un tempo determinato o indeterminato^[11]; un esempio di diritto di superficie è rappresentato dalle parti comuni del condominio che appartiene in solido ai condomini in ragione dei millesimi posseduti.

Diritto di enfiteusi

Nel diritto di enfiteusi il dominio utile del bene è trasferito dal proprietario all'enfiteuta o livellario, che però corrisponde un canone al proprietario^[12]. L'enfiteusi è una pratica attualmente in disuso.

Note

1. ↑ Art.832 C.c.
2. ↑ ^{2,0 2,1 2,2 2,3 2,4} I frutti natuali sono quelli che derivano direttamente dal bene, come i prodotti agricoli o i cuccioli che nascono dal bestiame; i frutti civili sono quelli che derivano dalla concessione di un bene ad una terza persona, come i canoni di locazione.
3. ↑ Art.42 della Costituzione Italiana.
4. ↑ Figura dottrinale sinonimo di compravendita.
5. ↑ Figura dottrinale sinonimo di testamento.
6. ↑ Art.978 e successivi del C.c..
7. ↑ Art.1021 C.c..
8. ↑ Art.1022 C.c.
9. ↑ Art.1027 C.c.: "un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario"
10. ↑ Solo le servitù apparenti possono essere acquisite per usucapione.
11. ↑ Art.952 C.c..
12. ↑ Art.957 C.c.